부동산을 매수할 때 유의할 점

1. 계약자와 매도인의 동일인 여부를 확인한다.

계약서상의 당사자와 실제의 계약자와의 일치여부와 매매목적물이 매도인의 소유인지 여부를 확인하여야 한다. 매도인의 소유인지 여부를 확인하기 위하여는 계약자의 주민등록증(운전면허증)과 등기부등본상의 소유자를 대조하여 보아야 한다. 대리인과 계약을 체결할 경우에는 위임장에 인감증명을 첨부하고, 위임장의 도장과 인감도장이 일치하는지 여부도 확인하여야 한며, 필요시에는 본인과 직접 연락하여 그 의사를 확인하여 둘 필요가 있다.

2. 현장을 직접 방문하여 매매목적물을 확인한다.

지적도를 참고하여 반드시 경계를 확인하도록 하여야 한다. 특히 농촌의 경우에는 측량을 하고 나서 이웃과 경계문제로 다투는 사례가 많다. 임야의 경우에는 규모가 크기 때문에 경계확인에 있어서 세심한 주의가 필요하다. 또한 도로가 누구의 소유인지 여부도 확인하여야 한다.

3. 부동산의 이용상의 제한여부를 확인한다.

시청이나 구청에서 토지이용계획확인서를 교부받아 도시계획에 걸리는지 여부나 개발제한구역에 해당되는지 여부 또는 토지거래허가구역에 해당되는지 여부 등을 확인하여야 한다.

4. 권리의 하자가 없느지를 확인한다.

가. 부동산의 등기부등본을 떼어 본다.

등기부등본은 당해 부동산에 대한 권리관계를 공시하는 서류이므로, 등기부등본을 열람하여 보면 소유자가 누구인지, 저당권이나 가등기 또는 가압류 등 제반권리관계가 어떠한지를 확인할 수 있다. 등기부등본에는 토지와 건물이 따로 존재하고 있으므로, 각각 열람하여 보아야한다.

나. 건축물대장, 토지대장, 임야대장을 떼어 본다.

건축물관리대장, 토지대장, 임야대장은 부동산에 대한 면적이나 지번등 부동산의 현황을 공시하는 서류이므로, 이를 통하여 매수부동산의 현황을 파악하여 볼 필요가 있다. 또한 미등기부동산의 소유관계도 확인할 수 있다. 이 서류들은 구청이나 군청, 읍 면사무소에서 열람,교부받을 수있다.

5. 건물의 경우에는 임차인의 존재여부를 반드시 확인한다.

주택이든 상가이든 주민등록(주택)이나 사업자등록(상가)이 되어 있는 임차인이 있는 경우에는, 특별한 경우가 아닌 한, 매수인이 임대인의 지위를 자동으로 승계하기 때문에 임차인의 존재여부를 반드시 확인하여야 하고, 임차인이 존재한 경우에는 이 부분을 어떻게 할 것인지를 매매대금과 관련하여 확실하게 해 두어야 한다.

6. 등기부등본상의 권리관계가 있는 경우, 그 승계여부를 확실히 하여 둔다.

매수하려는 부동산의 거의 대부분은 등기부등본상 근저당권이나 가압류, 가등기 등의 권리관계가 한두개 정도는 기입되어 있을 것이다. 따라서 향후 이를 어떻게 처리할 것인지의 여부를 명확히 하여 둔다.

7. 세금부담관계를 명확하게 하여 두자

보통 부동산 거래시 매도인은 양도소득세를, 매수인은 취득세나 등록세등을 부담하게 된다. 특히 가족이나 부부간에 부동산을 거래할 경우에는 증여세나 상속세 또는 양도소득세 등과 비교하여 매매로 할 것인지 증여로 할 것인지 여부를 결정하여야 한다.

8. 등기는 최대한 신속하게 한다.

가. 계약체결 후 수시로 등기부등본을 확인한다.

부동산의 경우에는 금액이 크기 때문에, 계약체결일로부터 중도금이나 잔금지급일까지 보통 장기인 경우가 많다. 따라서 매도인이 도중에 어떠한 농간을 부릴지 알 수 없다. 또한 매도인의 채권자가 불시에 가압류를 하여 놓을 수 있다. 따라서 수시로 등기부등본을 열람하여 그 권리관계를 확인한다.

나. 잔금지급 즉시 등기한다.

꼭 그런 것은 아니지만, 잔금을 지급하고 등기할 때까지는 몇 시간이 소요될 수 있을 것이다. 만약 매도인이 악의를 품는다면 그 사이라도 저당권을 설정하여 버릴 수 있는 것이다. 따라서 등기서류를 넘겨 받았으면 머뭇거리지 말고 바로 등기를 하여야 한다.